В днешно време все повече хора в България прибягват до закупуване на самостоятелни обекти (апартаменти, ателиета, офиси, гаражи) в сгради, които все още не са изцяло построени или макар и да са построени – не са въведени в експлоатация. Става дума за така наречените продажби „на зелено“. Причината? Цената на подобни имоти е значително по-ниска в сравнение с тази на обекти, находящи се в завършени и въведени в експлоатация сгради.
Макар по-ниската цена да ни се струва примамлива, тя е свързана с поемането на рискове от настъпване на неблагоприятни последици, с които е добре да бъде запознат всеки, желаещ да закупи подобен имот.
Какво означава една сграда да е „въведена в експлоатация“?
Най-общо въвеждането в експлоатация се изразява в официалната констатация на държавен орган, че една сграда е изградена в съответствие с инвестиционните проекти и строителните книжа и отговаря на всички законови изисквания за безопасно използване/обитаване.
В зависимост от категорията на сградата (най-вече нейната обща квадратура и етажност), сградите се въвеждат в експлоатация или посредством издаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация или посредством издаване на Акт 16 и Разрешение за ползване.
Какво представляват Акт 14 и Акт 15?
Акт 14 и Акт 15 представляват строителни документи, предшестващи въвеждането в експлоатация на една сграда. Те се изготвят и подписват от самия инвеститор и наетите от него лица-участници в строителния процес (проектанти, строители, надзорници и т.н.). В тяхното съставяне не участват държавни органи.
Най-просто казано, когато е налице издаден Акт 14, конструкцията на сградата е завършена. Готов е т.нар. „груб строеж“, но строителният процес все още не е приключил.
При Акт 15 строителството на сградата е завършено и предстои въвеждането й в експлоатация.
Или казано обобщено: при Акт 14 строителството на сградата не е приключило и последната не е въведена в експлоатация; при Акт 15 – основното строителство е приключило, но сградата все още не е въведена в експлоатация.
Какви рискове крие закупуването на имот на етап Акт 14 / Акт 15?
При закупуване на имот на Акт 14 съществуват два основни риска: строителството на сградата въобще да не бъде завършено; сградата да не бъде въведена в експлоатация.
При закупуването на имот на Акт 15 съществува един основен риск: сградата да не бъде въведена в експлоатация.
Какви негативни последици може да повлече след себе си закупуването на имот на етап Акт 14 / Акт 15?
Закупуването на имот в сграда, която не е въведена в експлоатация, би могло да крие множество негативи, основните от които ще бъдат разгледани по-долу.
Невъзможност за нанасяне/обитаване.
На първо място, трябва да сте наясно, че обекти в сгради, които не са въведени в експлоатация, не могат да бъдат използвани.
Законът изрично забранява да се обитават обекти в сгради, които не са въведени в експлоатация. В това число влизат сградите с Акт 14, както и сградите с Акт 15. И докато при тези с издаден Акт 15 забраната е само формална (имайки предвид утвърдилата се порочна практика, множество семейства в България да се нанасят и да живеят в такива сгради), то обитаването на сграда с Акт 14 е не просто незаконно, но и практически невъзможно (доколкото, както стана дума по-горе в статията, при тези сгради строителният процес все още не е приключил).
Невъзможност за извършване на адресна регистрация.
Съгласно закона, не се допуска извършване на адресна регистрация в имот, находящ се в сграда, която не е въведена в експлоатация. Ако опитате да промените адреса си по лична карта, ще ви бъде отказано.
Заплащане на промишлен ток.
Обектите, находящи се в сгради, които не са въведени в експлоатация, формално не могат да имат законни индивидуални партиди за ток и вода. Това е причината в такива сгради, собствениците да не могат да използват „битов“ ток. Налага се заплащането на „промишлен“ ток, чиято цена за kWh е значително по-висока от тази на битовия ток.
Заплащане на местен данък и такса битови отпадъци.
Генерално, данък и такса битови отпадъци (ТБО) се дължат само по отношение на имоти, които са въведени в експлоатация. Имайки предвид зачестилия брой случаи строежи да бъдат „изоставяни“ от инвеститорите на Акт 15 или дори на Акт 14, то в данъчния закон бяха предвидени промени, съгласно които, ако в 2-годишен срок от издаване на Акт 14 или в 1-годишен срок от издаване на Акт 15 една сграда не е въведена в експлоатация, данък и ТБО се дължат от собствениците на обектите в нея. Така, практически може да се окажете в ситуация, в която обитавате незаконен (невъведен в експлоатация) апартамент, но въпреки това сте задължени да заплащате данъци и ТБО за него.
Трудности при препродажба на имота.
Ако сте притежатели на имот в сграда, която не е въведена в експлоатация, следва да сте наясно, че извършването на последваща продажба на имота на трето лице би била изключително трудна, имайки предвид всички негативи, които влече след себе си това обстоятелство. Дори и да успеете да намерите купувач, който да се съгласи да закупи имота ви, то със сигурност цената, която ще ви предложи, ще е значително по-ниска, отколкото цената на сходен обект, находящ се във въведена в експлоатация сграда.
Ако обмисляте закупуването на имот „на зелено“, адв. Дилян Колев би могъл да ви съдейства с оглед гарантиране в максимална степен на вашите права и интереси и минимизиране на горепосочените рискове посредством включване в договорите за покупко-продажба на определени защитни клаузи и предвиждането на компенсаторни механизми.