Съдебната делба на недвижими имоти е способ за прекратяване на съсобствеността между две или повече лица в случаите, в които съделителите не са успели да постигнат доброволно съгласие относно разпределянето им в тяхна индивидуална собственост.
Договорът за доброволна делба представлява много по-бърза, евтина и лесна възможност за прекратяване на съсобственост в недвижими имоти, но доколкото законът съдържа императивно изискване последният да бъде подписан от всички съсобственици, то отказът и/или нежеланието дори на един от тях прави невъзможно извънсъдебното прекратяване на съсобствеността.
Когато се стигне до такава хипотеза, съдебната делба се явява единствената легална възможност за принудително цялостно прекратяване на съсобствеността.
Какво представлява съдебната делба на недвижим/и имот/и?
Съдебната делба на недвижим/и имот/и представлява особено двуфазно съдебно производство.
Първата фаза е по допускане на делбата. В нея съдът преценява кои са имотите, които подлежат на делба, между кои лица и при какви квоти/дялове следва да бъдат разделени.
Втората фаза е по извършване на делбата. Това е същинската фаза на производството, която завършва с фактическото разделяне на имотите между съделителите – обособяването им в дялове (със или без доплащане) и/или изнасяне на имота/ите на публична продан.
ВАЖНО! Всяка от двете фази завършва с отделно решение, което представлява самостоятелен съдебен акт и може да бъде обжалвано пред по-горестоящата съдебна инстанция.
Кой е компетентният съд при делата за съдебна делба?
Делата за съдебна делба на недвижими имоти са подсъдни на районните съдилища по местонахождението им. Подсъдността не се влияе нито от броя на имотите, нито от тяхната стойност.
ВАЖНО! Когато в делбената маса са включени имоти, находящи се в различни населени места, например един имот в София и един имот във Варна, то страната, която подава исковата молба за делба, може свободно да определи дали да сезира Софийски районен съд или Районен съд – Варна. Тази преценка на ищеца по делото за делба не подлежи на съдебен контрол.
Какви имоти могат да бъдат предмет на дело за съдебна делба?
Всякакви имоти, включително и неподеляеми такива, могат да бъдат предмет на съдебна делба, в това число: урегулирани поземлени имоти (УПИ), неурегулирани поземлени имоти, земеделски земи, сгради и самостоятелни обекти в сгради (апартаменти, ателиета, гаражи, офиси, търговски обекти и т.н.).
Какви такси се дължат при завеждане на дело за съдебна делба?
Особеното при съдебната делба е, че при завеждане на делото не се заплаща държавна такса към съда. Такава се заплаща едва в края на делото – при постановяването на решението по втората фаза на делбата, когато в дял на всеки от съделителите се присъжда определен имот и/или парична сума.
Държавната такса, която всеки съделител дължи в края на производството, е в размер на 4 % от стойността на присъдения в негова полза дял.
При вписването на исковата молба в Имотен регистър, съгласно съдебната практика на ВКС, се дължи минимална такса в размер на 10 лв.
Присъждат ли се в делбеното производство извършените разходи за адвокатски хонорари?
Една от особеностите на делата за съдебна делба е, че адвокатските хонорари, заплатени от всяка от страните, остават така, както са извършени и не подлежат на възстановяване от другата страна. Правилото е императивно и не зависи от това чия е била вината за завеждане на делото.
Каква е основната цел на производството по съдебна делба?
Основната цел на съдебната делба е съсобствеността да бъде прекратена и всеки съделител да получи в свой реален дял самостоятелен имот. Ако имотите, разпределени в реални дялове между страните по делото, са на различна стойност от полагащата се съобразно квотата на всеки съделител, то разликата се уравнява парично от страната, получила по-голям като стойност дял. Разпределените в съдебната делба имоти, респективно формираните дялове в делбеното производство, следва да са максимално равностойни и паричните уравнявания да са минимални (доколкото това е възможно).
Тази основна цел невинаги може да бъде постигната, като са налице някои изключения, най-често срещаното от които е случаят, в който предмет на съдебната делба е неподеляем имот.
Кога един имот е неподеляем?
Един имот е неподеляем, когато от него законово и/или практически (технически/конструктивно/архитектурно) не могат да бъдат обособени два или повече имота от същия вид.
В зависимост от вида на имота, предмет на делото на делба, (не)поделяемостта му зависи от различни фактори и законови критерии, както следва:
А. За урегулирани поземлени имоти (УПИ) – например, УПИ с площ от 400 кв.м. и/или лице от 10 м. е неподеляем, доколкото в закона са определени минимални параметри (площ и лице) за всяко самостоятелно УПИ;
Б. За земеделски земи – например, нива с площ от 3 000 кв.м. е неподеляема, доколкото в закона са определени минимални площи за различните видове земеделски земи (ниви, ливади, лозя и т.н.);
В. За сгради/самостоятелни обекти в сграда – например, една сграда (или един апартамент) би бил/а неподеляем/а, ако от нея/него не могат да се обособят няколко отделни обекта, които да отговарят на архитектурните, конструктивни и/или законови изисквания за функционална самостоятелност – например, ако няма възможност за обособяване на отделен вход (самостоятелен достъп) за всеки от обектите, ако не може да бъде обособен самостоятелен санитарен възел за всеки от обектите, ако не е налице необходимата минимална височина на помещенията и други подобни.
Какво се случва ако имот, който е предмет на съдебна делба, се окаже неподеляем?
Когато се установи, че имот в производство по съдебна делба е неподелям, са налице няколко процесуални възможности.
На първо място, ако предмет на съдебна делба са няколко неподеляеми имота, в зависимост от броя на съделителите, е възможно всеки от тях да бъде поставен в реален дял на отделен съделител. По този начин неподеляемите имоти ще станат еднолична собственост на отделни съделители и няма да възникне необходимост от тяхното разделяне.
На второ място, ако се окаже, че предмет на дело за делба е един имот, който е фактически неподеляем, то възможен вариант за приключване на делбата е изнасянето на имота на публична продан. След като имотът бъде продаден, всеки от съделителите получава част от получената на търга продажна цена, съответна на дела му в съсобствеността.
ВАЖНО! При изнасянето на имот на публична продан, всеки от съделителите може да участва в търга и наддаването.
Друго възможно решение при наличието на един неподеляем имот в дело за съдебна делба е някой от съделителите да поиска съответният имот да бъде възложен еднолично в негов дял, като съответно уравни парично дела/овете на своя/ите съсобственик/ци.
ВАЖНО! Възлагане на имот в едноличен дял на съсобственик в делбено производство се допуска само в изрично определени случаи, регламентирани в закона и при спазването на точно определени критерии и предпоставки.
А какво се случва при съдебна делба, в която имот е поделяем и следва да бъде разделен?
Процедурите, които следва да се предприемат във втората фаза от производството по съдебна делба, за да бъде фактически разделен един поделяем имот зависят най-вече от вида на имота:
А. За урегулирани поземлени имоти (УПИ) – обособяването на отделни урегулирани поземлени имота от един общ УПИ се извършва посредством изменение на подробния устройствен план;
Б. За земеделски земи – обособяването на отделни земеделски имота от един общ земеделски имот се извършва посредством процедиране на изменение на кадастралната карта;
В. За сгради/самостоятелни обекти в сграда – функционалното обособяване на два отделни обекта в една обща сграда или разделянето на един самостоятелен обект на два отделни самостоятелни обекта се извършва посредством изготвянето и одобряването на инвестиционни проекти за разделяне/преустройство на сградата/самостоятелния обект и издаване на разрешение за строеж.
Мога ли в производството по съдебна делба да претендирам от съсобствениците си възстановяване на разходи, които съм направил лично по отношение на общия/ите ни имот/и?
Да, в производството по съдебна делба всеки от съсобствениците може да претендира от останалите съответните на техните квоти части от разходите, които той самостоятелно е извършил по отношение на съсобствения/те имот/и. Претендиращият съсобственик трябва да разполага с доказателства за извършването на тези разходи.
ВАЖНО! Искането за уреждане на сметки между съсобствениците може да бъде направено най-късно в първото съдебно заседание по втората фаза на делбата. Срокът е преклузивен и пропускането му води до невъзможност за предявяване на тези претенции на по-късен етап в делото.
В настоящата статия са разгледани малка част от спецификите на делбеното производство. Съдебната делба съдържа множество особености и често е свързана с рискове от различно естество, в зависимост от конкретиката на съответния казус (брой и вид на имотите, брой съсобственици, собственически квоти и т.н.). В тази връзка, ако имате необходимост от консултация и/или последващо завеждане на дело за съдебна делба или ако вече сте получили призовка за такова заведено срещу Вас дело, то адв. Дилян Колев може да Ви окаже цялостно съдействие и процесуално представителство пред съда с оглед максимална защита на Вашите права и законни интереси.