Към учредяване на право на ползване в днешно време се прибягва най-често, когато едно лице желае приживе да прехвърли собствеността на свой недвижим имот в полза на трето лице, като в същото време си гарантира, че ще може да обитава въпросния имот до края на дните си.
Какво представлява правото на ползване на недвижим имот?
Правото на ползване дава възможност на ползвателя да използва с предимство имота на собственика. Това на практика означава, че ако имотът „Х“ е собственост на лицето „А“, но лицето „Б“ има учредено право на ползване върху този имот, то докато е действащо правото на ползване на лицето „Б“, именно то е правно легитимирано да използва имота, а не неговият собственик.
Или казано с други думи – правото на ползване предоставя на ползвателя по-силни права от тези на собственика, що се касае до обитаването на имота. Именно поради тази причина, в практиката правото на ползване се възприема като тежест върху имота на собственика.
Ако притежавате имот (например апартамент), върху който е налице действащо право на ползване, то Вие формално можете да продадете апартамента, но едва ли някой би го закупил. Причината? Новият собственик не би могъл да живее в закупения имот, докато правото на ползване на третото лице е в сила.
Как се учредява право на ползване върху недвижим имот?
Правото на ползване върху имот се учредява само и единствено с нотариален акт, който подлежи на вписване в Имотен регистър. Най-често право на ползване се учредява като част от друга сделка.
Например, лицето „А“ притежава апартамента „Х“, който иска да дари/продаде на лицето „Б“. В същото време, лицето „А“ иска да си гарантира, че след продажбата ще може да живее необезпокоявано в имота (за определен срок или пожизнено). Така най-често с нотариалния акт за продажба/дарение, с което лицето „А“ прехвърля в полза на лицето „Б“ собствеността върху апартамента „Х“, лицето „А“ си запазва право на ползване върху имота.
Няма пречка право на ползване да се учреди и чрез самостоятелен нотариален акт.
Правото за ползване може да е както безвъзмездно (без ползвателят да дължи цена на собственика), така и възмездно (при заплащането на определена парична сума). Правото на ползване може да се учреди за определен срок (в дни, седмици, месеци или години) или да е безсрочно (до края на живота на ползвателя).
Наследява ли се правото на ползване върху недвижим имот?
Правото на ползване на недвижим имот не се наследява.
То се учредява с оглед личността на ползвателя и поради тази причина не може да премине автоматично в полза на трети лица (каквито биха се явили наследниците на ползвателя).
Какви са правата на ползвателя?
Основното право на ползвателя е да използва имота съобразно неговото предназначение. Именно това негово право се ползва с предимство пред правата на собственика. Собственикът не може самоволно да „изгони“ ползвателя от имота, нито да ползва имота, докато е в сила правото на ползване.
Ползвателят може да отдава под наем имота и да получава доходите от наема.
ВАЖНО! Ползвателят не може да извършва разпоредителни сделки с имота – да го продава, дарява, заменя и т.н. Ползвателят не може да ипотекира имота.
ВАЖНО! Имайки предвид личния характер на правото на ползване, то ползвателят не може да го прехвърли в полза на трето лице, т.е. лицето „Б“, в чиято полза е учредено право на ползване върху имота „Х“, не може по своя преценка и усмотрение да отстъпи това право на лицето „В“.
Какви са задълженията на ползвателя?
На първо място, ползвателят е длъжен да използва имота съобразно неговото предназначение и да го поддържа в добро състояние, полагайки грижа на добър стопанин.
Освен ако не са налице изрични уговорки със собственика в друга насока, ползвателят е длъжен също така:
– да заплаща разноските във връзка с използването на имота – разходи за ток, вода, газ, парно;
– да заплаща местния данък и такса „битови отпадъци“ на имота;
– да застрахова имота в полза на собственика.
По какво се различава правото на ползване от договора за наем?
Правото на ползване се различава съществено от договора за наем. Както стана дума по-горе, учредяването на право на ползване върху недвижим имот е строго формална сделка, която се сключва единствено във формата на нотариален акт. Договорът за наем е неформална сделка, при която трето лице получава договорно право да ползва временно и срещу заплащане един имот.
Собственикът по всяко време и изцяло по свое усмотрение и преценка може да прекрати едностранно договора на наемателя и да се нанесе да живее в имота си. Това не би могло да се случи при наличието на учредено право на ползване.
На следващо място, при наема винаги се дължи наемна цена. Както стана дума по-горе, правото на ползване може да бъде (и най-често е) безвъзмездно.
ВАЖНО! Когато върху един имот е налице действащо право на ползване, то именно ползвателят, а не собственикът, е законово легитимиран да сключи договор за отдаване на имота под наем, както стана дума по-горе. Договор за наем от ползвател може да се сключи най-много за срок до 3 години.
Как се прекратява правото на ползване върху недвижим имот?
Ако правото на ползване е учредено с определен срок, то се прекратява автоматично с изтичането на срока.
Ако правото на ползване е безсрочно, то се прекратява със смъртта на ползвателя.
На следващо място, правото на ползване се прекратява автоматично с погиването на имота – например, ако е учредено право на ползване върху къща, но последната се срути при земетресение.
Ползвателят може сам да се откаже от правото си на ползване. Това се случва с нотариално заверена декларация, която задължително се вписва в Имотен регистър.
В определени законови хипотези, собственикът на недвижим имот може да подаде иск пред съд за прекратяване на правото на ползване.
В случай, че имате нужда от консултация във връзка с предстоящо учредяване на право на ползване върху недвижим имот, адв. Дилян Колев може да Ви окаже цялостно правно и фактическо съдействие.