Държавното и общинското имущество може да бъде предмет на сделки по продажба, учредяване на ограничени вещни права и отдаване под наем само при стриктно спазване на нормативната уредба в Закона за държавната собственост, Закона за общинската собственост и подзаконовите актове по прилагането им. Настоящата статия поставя фокус върху отдаването под наем на недвижими имоти, публична и частна общинска собственост, предназначени за нежилищни нужди.
Общинските нежилищни имоти представляват сериозен интерес за лицата, осъществяващи търговска дейност, с оглед тяхното стратегическо разположение, развита инфраструктура, дългосрочност и сигурност в наемните правоотношения. Такива обекти могат да бъдат училищните столове, бюфети и павилиони в учебни или лечебни заведения, помещения за търговска дейност, офиси, гаражи, паркинги и други. За разлика от стандартните имотни сделки, отдаването на общински имот под наем е подчинено на специфична процедура – провеждане на публичен търг или публично оповестен конкурс, освен ако със закон не е предвиден друг ред.
В рамките на законовата уредба, всяка община на територията на страната приема наредба, в която са регламентирани подробно условията и реда за отдаване под наем, управление и разпореждане с имоти – собственост на съответната община.
Какъв е общият ред за провеждане на публичен търг и публично оповестен конкурс?
Публичният търг и публично оповестеният конкурс, въпреки принципно различния си режим на провеждане, в по-голямата си част следват една и съща правна рамка. Процедурата и в двата случая се открива с решение на общинския съвет или с акт на органа, на когото са делегирани тези правомощия. Въз основа на това решение, се публикува официално обявление, което задължително съдържа описание и предназначение на имота, начална месечна наемна цена, срок на наемното правоотношение, размер на депозита за участие, условия за закупуването на тръжната/конкурсната документация, място и срок за подаване на оферти/предложения и други.
От своя страна, кандидатите закупуват предварително изготвена тръжна или конкурсна документация, която включва подробни правила и изисквания за провеждането на процедурата, образци на необходимите документи, придружаващи офертата, както и проект на договор за наем, с чиито клаузи участниците се съгласяват предварително.
Същинското провеждане на търга или конкурса се извършва от нарочно назначена за целта комисия, чиито правомощия включват разглеждане на офертите/предложенията на участниците, както и тяхното класиране съобразно условията, предвидени за всяка от двете процедури. Процесът официално приключва с издаване на заповед на кмета или на органа, на когото са делегирани тези правомощия, с която се обявява спечелилият участник или се прекратява процедурата в предвидените от закона случаи. Спечелилият търга или конкурса следва да се яви в съответното учреждение в определен срок за сключване на договор за наем.
Какво отличава публичния търг от публично оповестения конкурс?
Най-основната и съществена разлика между процедурите по провеждане на публичен търг и публично оповестен конкурс е методът за оценяване на предложенията на участниците. Докато при публичния търг предложението на кандидата се изчерпва с подаване на ценова оферта, то при публично оповестения конкурс са включени допълнителни специфични изисквания към кандидатите, които те следва да изпълнят, наред с подаване на предложението за месечна наемна цена. Такова допълнително изискване може да бъде например представяне на инвестиционна програма с планирани по отношение на имота ремонтни дейности, които наемателят се задължава да извърши.
С оглед горното, оценката и класирането на предложенията на участниците в публичния търг представлява съпоставка на размера на предложените месечни наемни цени, като за спечелил търга са обявява участникът, предложил най-високата цена.
Оценяването на предложенията на участниците в публично оповестения конкурс е значително по-усложнено, като още при изготвянето на конкурсната документация се определя методика на оценяване на предложенията, включваща определени критерии за оценяване и тежестта им в комплексната оценка. В този случай, за спечелил конкурса за обявява участникът, получил най-високата комплексна оценка спрямо критериите и метода за оценяване.
Друга съществена разлика в двете процедури е обстоятелството, че публичният търг може да бъде два вида – с тайно или с явно наддаване, като видът на търга задължително се определя с решението за откриване на процедурата и се посочва в официалното обявление. Същевременно, публично оповестеният конкурс се осъществява само въз основа на предварително подадени предложения от кандидатите.
Кои са най-често допусканите грешки при кандидатстване за участие в търг или конкурс?
Регламентацията на процедурите по провеждане на търгове и конкурси е изключително обширна и обхваща както законови разпоредби, така и подзаконови нормативни актове като наредби и правилници, издадени от съответните органи на местно самоуправление. Често се случва кандидати в публични търгове или публично оповестени конкурси да не бъдат допуснати или да бъдат отстранени от участие поради допускането на формални грешки и пропуски.
Такъв пропуск може да бъде депозирането на непълен комплект документи към предложението за участие, като липсата на дори един реквизит, изискуем съгласно тръжната/конкурсната документация, може да доведе до отстраняване от участие.
Друга предпоставка за недопускане до участие в търга/конкурса може да бъде посочването на офертна цена, по-ниска от първоначално обявената. В този случай предложението не подлежи на разглеждане, а кандидатът се отстранява от участие в процедурата.
Често пренебрегван критерий при участие в тези процедури е изискването за липса на публични задължения към съответната община. Макар невинаги да се съдържа в първоначалното обявление за провеждане на процедурата, това изискване обикновено е уредено в тръжните/конкурсните правила и/или в подзаконовите нормативни актове, приложими за съответната община.
В заключение, процедурите по провеждане на публичен търг и публично оповестен конкурс изискват особено внимание както при подготовката и провеждането им от страна на учреждението, отдаващо имота под наем, така и при изготвяне на документацията за участие от страна на кандидатите.
В случай че ви предстои обявяване на процедура по провеждане на публичен търг или публично оповестен конкурс за отдаване под наем на имот публична или частна общинска собственост, както и ако имате намерение да кандидатствате по такава процедура, можете да се обърнете към адвокат Дилян Колев за цялостно съдействие по изготвяне на тръжна/конкурсна документация – от обявяване на процедурата до обявяване на спечелил участник, както и по подготовка на пълен набор от документи за кандидатстване по вече обявена процедура.