Съсобствеността е една от най-проблемните фигури във вещното право, която създава предпоставки за възникване на спорове и неразбирателства между съсобствениците (най-често роднини). Съсобственост може да възникне както при наследяване на имуществото на починало лице, така и при съвместно закупуване на имот от две или повече лица.
Ако се стигне до конфликт между съсобственици по отношение съсобствен имот, следва да бъдат предприети действия по прекратяване на съсобствеността (за предпочитане по доброволен ред). Последното може да се случи посредством договор за доброволна делба. Алтернатива на договора за доброволна делба в някои ситуации би могъл да бъде и договорът за замяна.
Както доброволната делба, така и замяната, се характеризират с определени специфики, с които е добре да бъдем запознати, за да можем да преценим кой от двата договора би бил по-подходящ за нас (в зависимост от конкретната ситуация, в която се намираме).
Какво представлява договорът за доброволна делба?
Доброволната делба е най-популярното средство за прекратяване на съсобственост.
Договорът за делба се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и подлежи на вписване в Имотен регистър.
ВАЖНО! Договорът за делба трябва да бъде подписан от всички съсобственици. Ако един имот е съсобствен между четири лица, но само три от тях имат желание за доброволна делба, то не може да бъде сключен валиден договор в тази насока.
Доброволната делба може да е чиста сделка без парично уравняване на насрещните дялове на съсобствениците или сделка с доплащане.
Какво представлява договорът за замяна?
Замяната би могла да се възприеме като своеобразна разновидност на договора за покупко-продажба. За разлика от продавача, който получава парична сума, заменителят (най-често) получава друг имот срещу прехвърлянето на своя имот. Законово не е налице пречка имот да се замени и с друг актив, например движима вещ.
Договорът за замяна винаги се сключва във формата на нотариален акт. Това важи дори когато заменителят на имот получава в своя собственост движима вещ.
За разлика от договора за доброволна делба, изначалната идея на договора за замяна не е да прекратява съсобственост. Това е и една от основните отлики с договора за доброволна делба, който, както стана дума по-горе, представлява средство именно за прекратяване на съсобственост. Независимо от обстоятелството, че прекратяването на съсобствеността не е водеща цел при договора за замяна, в някои ситуации той би могъл да се използва и в тази насока (когато предмет на замяната са идеални части от различни имоти, притежавани от едни и същи лица).
При замяната по-скоро се цели обединяването на две покупко-продажбени сделки между едни и същи лица в един акт с цел оптимизация на разходите.
И замяната, както доброволната делба, може да е чиста сделка – без да е налице парично уравняване между страните, или сделка с доплащане (когато е налице разлика между стойността на заменяните имоти).
Какви са основните плюсове на доброволната делба в сравнение със замяната (в хипотезата на прекратяване на съсобственост)?
Основно предимство на доброволната делба е, че собствеността върху целия имот е обективирана в един общ документ. Не така стоят нещата при замяната на дялове от съсобствени имоти. В последната хипотеза, по силата на своя нотариален акт за замяна, всяка страна се легитимира като собственик само по отношение на съответната заменяна част от имота, която получава в своя собственост, а не на имота в неговата цялост.
Друг позитив на договора за доброволна делба са значително по-ниските разноски за изповядване на сделката в сравнение с тези, дължими при замяната. От една страна, това се дължи на по-облекчената форма на договора, както стана дума по-горе, а от друга – при доброволната делба се дължи местен данък единствено когато притежаваният преди делбата дял се уголемява, и то само върху размера на превишението. При замяната местен данък се дължи върху цялата стойност на по-скъпия имот (актив).
Кога се прави замяна вместо доброволна делба?
Както стана дума по-горе в статията, за да е валиден договорът за делба, той трябва да бъде подписан от всички съсобственици.
При замяната такова законово изискване не съществува – може и само двама от трима съсобственици да си разменят дяловете.
Така, например, „А“, „Б“ и „В“ са съсобственици, при равни квоти, на имотите „X“ и „Y“. Ако липсва съгласие на „В“, не може да се процедира с подписване на договор за доброволна делба. В същото време, ако „А“ и „Б“ са в добри взаимоотношения помежду си, могат да вземат решение „А“ да прехвърли в полза на „Б“ дяловете си в имот „Х“, а в замяна на това „Б“ да му прехвърли дяловете си в имот „Y“. По този начин „А“, образно казано, „ще излезе“ от съсобствеността на единия имот, а „Б“ „ще излезе“ от съсобствеността на другия имот, съответно всеки от тях ще остане в съсобственост с „В“ само в един имот, а не в два. По този начин, всеки измежду „А“ и „Б“ вече ще има по-голям дял в общата съсобственост с „В“, което би могло да му осигури някои предимства, в т.ч. при съдебна делба на имотите.
Налице са и други специфични хипотези, при които замяната на идеални части от имоти може да се окаже по-добра алтернатива на договора за доброволна делба в конкретиката на съответния казус.
Кой е компетентният нотариус при замяна/делба на имоти, находящи се в различни населени места?
Както замяна, така и доброволна делба принципно се изповядват от нотариус по местонахождение на имотите.
Въпрос възниква кой е компетентният нотариус, ако имотите се намират в различни градове – например единият имот е във Варна, а другият – в София. В такава хипотеза, съгласно закона, страните могат свободно да изберат дали сделката ще се извърши пред нотариус във Варна или пред нотариус в София.
В случай че обмисляте извършването на доброволна делба при съсобственост или замяна на недвижими имоти, адв. Дилян Колев може да Ви консултира коя е най-подходящата за Вас опция в зависимост от спецификите на казуса Ви, както и да Ви окаже цялостно правно и фактическо съдействие във връзка със законосъобразното реализиране на съответната сделка.