Имайки предвид постоянно нарастващите цени на недвижимите имоти, все повече хора се интересуват от възможностите за закупуване на имот на публичен търг, организиран от частен съдебен изпълнител (ЧСИ), т.нар. „публична продан“. Основната причина е, че цената (поне на пръв поглед) е по-ниска от тази на сходни имоти, продавани директно от собственик/инвеститор.
Безспорно, в някои ситуации, закупуването на имот от ЧСИ би могло да се окаже изгодна сделка, от която да спестите пари. Следва да имате предвид, обаче, че участието и наддаването в публична продан може да е изключително рисково, ако не сте добре запознати със спецификите на процедурата, от една страна, и/или не сте извършили съответните предварителни проверки за конкретния имот, от друга страна.
Какво представлява публичната продан на недвижим имот?
В общия случай публичната продан представлява процедура по принудителна продажба на имоти на длъжници, които не изпълняват задълженията си към свои кредитори.
Публичната продан най-често се осъществява от частни съдебни изпълнители по изрична молба на взискател (кредитор) и въз основа на издаден от съда изпълнителен лист или друг акт, подлежащ на изпълнение.
Какви имоти се изнасят на публична продан?
Всякакви видове имоти могат да бъдат изнесени на публична продан – неурегулирани/урегулирани поземлени имоти, застроени или незастроени, земеделски земи, жилищни сгради, постройки на допълващо застрояване, офиси, магазини, апартаменти, ателиета, гаражи и т.н.
Най-често става дума за имоти, върху които е наложена възбрана в хода на изпълнителното производство. Последната представлява вещна тежест, вид обезпечителна мярка, която гарантира, че имотът на длъжника няма да бъде междувременно прехвърлен в полза на трето лице, ощетявайки по този начин кредитора.
Какви са основните етапи в процедурата по публична продан на имот?
След налагането на възбрана върху имота и извършването на опис, вещо лице-оценител изготвя пазарна оценка. Началната цена, на която се предлага имотът при публична продан, е в размер на 80 % от определената от вещото лице пазарна стойност.
Следва изготвяне на обявление за продажба от частния съдебен изпълнител, в което се посочват основни данни за имота и публичната продан – описание на имота, собственик, вещни тежести (в т.ч. ипотеки), наличие на права на трети лица (право на ползване, договори за наем и др.), начална цена на имота, срокове за участие в процедурата, място и дата на провеждане на проданта.
ВАЖНО! В случай, че се интересувате от закупуване на имот на публична продан, можете да следите обявите, които се публикуват ежедневно на сайта на Камарата на частните съдебни изпълнители, както и на сайтовете на окръжните съдилища.
Кандидатите за участие в съответния търг заплащат задатък /депозит/ в размер на 10 % от обявената начална цена на имота и следва да направят писмено предложение относно цената, която предлагат. Последната не може да е по-ниска от първоначално обявената цена на имота. Ако няколко кандидати са предложили една и съща най-висока цена, купувачът се определя чрез жребий между тях, освен ако в деня на обявяване на купувача, някой от кандидатите не предложи устно по-висока цена, увеличена минимум с размера на един задатък.
Спечелилият участник трябва в двуседмичен срок да внесе остатъка от предложената цена, приспадайки си размера на внесения задатък /депозит/. След внасяне на цената, съдебният изпълнител издава постановление за възлагане на имота, което играе ролята на нотариален акт (собственически документ) за купувача.
Какви рискове крие закупуването на имот на публична продан?
Закупуването на имот от ЧСИ би могло да крие множество потенциални рискове.
В тази връзка, преди да прибегнете към внасяне на задатък /депозит/ за участие в публична продан, силно препоръчително е да бъде извършен предварителен детайлен анализ и проследяване на собствеността, статута и историята на принудително продавания имот, към който имате интерес.
На първо място, както стана дума по-горе в статията, на публична продан се изнасят имоти на неизрядни длъжници, които в много от случаите са обременени с допълнителни вещни тежести. В тази връзка, следва задължително да бъде извършена проверка относно общия брой активни възбрани и/или ипотеки върху съответния имот, изнесен на публична продан, в т.ч. моментът на тяхното вписване в Имотен регистър.
Освен за наличието на вещни тежести, имотът трябва да се провери и за съществуващи върху него други права на трети лица – право на ползване, право на строеж, право на преминаване (сервитути), действащи наемни правоотношения и т.н. Наличието на всяко едно от тези обстоятелства се отразява пряко на реалната стойност на имота и би могло да е свързано с последващи усложнения и разходи за новия собственик.
Важно е да бъде извършена проверка и за наличието на определени обстоятелства, които са пряко относими с оглед извършването на законосъобразна публична продан на имота, а именно: дали продаваният имот не представлява съпружеска имуществена общност (СИО); дали продаваният имот не се явява несеквестируемо имущество на длъжника и т.н. Последните обстоятелства би следвало да са установени и взети предвид в хода на изпълнителното производство, но независимо от това е препоръчително да се проверят и от заинтересования кандидат-купувач.
Доколкото публичната продан представлява принудителна продажба, друг потенциален (и често срещан) риск е предходният собственик (длъжникът) или негов наемател да откаже да напусне доброволно имота. Разбира се, налице са легални механизми за защита в подобни хипотези, но последните са свързани с допълнителни разходи и време.
Усложнения биха могли да възникнат и поради обстоятелството, че понякога едни и същи имоти се продават едновременно от няколко частни съдебни изпълнители.
Следва да се има предвид също така, че кредитирането от банка при закупуване на имот в хипотезата на стандартна публична продан (извън електронните публични търгове) е по-сложно и би било възможно само ако съответният отпуснат Ви заем бъде обезпечен с ипотека върху друг Ваш имот (в случай, че притежавате такъв).
В зависимост от спецификите на съответния казус, потенциално могат да съществуват и други разнородни проблеми и рискове, които е добре да бъдат установени предварително, за да можете да вземете информирано решение относно участието Ви в конкретна публична продан.
Имайки предвид гореописаните особености на процедурата по придобиване на недвижим имот на публична продан, в случай че се интересувате от закупуването на имот от ЧСИ, адв. Дилян Колев може да Ви окаже необходимото съдействие с оглед осигуряване максимална защита на Вашите права и законни интереси и минимизиране на съществуващите при този придобивен способ рискове.