Голяма част от хората в България са собственици на имоти по силата на наследство от техни родители/баби/дядовци. Когато става дума за наследени поземлени имоти със съществуващи в тях масивни постройки, изградени през XX век, често срещана хипотеза (особено в по-малките населени места) е въпросните строежи да имат незаконен статут.
Какво означава една сграда да има незаконен статут?
Сгради, които са построени без наличието на одобрени архитектурни проекти и/или валидно разрешение за строеж, са незаконни строежи по смисъла на закона.
ВАЖНО! Нанасянето на една сграда в кадастъра не променя незаконния й статут. Това, че постройката ви е нанесена в кадастралната карта и кадастралните регистри и притежава самостоятелен идентификатор, не я прави законна. Наличието на открита в общината данъчна партида за една сграда не променя незаконния й статут. Дори да заплащате данъци в общината, това обстоятелство само по себе си не прави постройката законна.
Какви негативни последици би могло да има притежаването на незаконна сграда?
Налице са различни неблагоприятни последици, произтичащи от незаконния статут на една сграда.
Невъзможност за прехвърляне на собствеността на сградата в полза на трето лице.
На първо място, незаконни сгради не могат да се прехвърлят на трети лица, независимо от вида на сделката (продажба, дарение, делба, замяна и т.н.). Нотариусите нямат право да изповядват нотариални актове с подобни сгради.
Невъзможност за получаване на обезщетение при отчуждаване.
Налице са законови хипотези, при които държавата/общината може да отчужди частен поземлен имот за реализирането на мероприятия от обществен интерес. В тези случаи, отчуждаваният имот се оценява по пазарната му стойност и на собственика се заплаща равностойно компенсаторно обезщетение. Това, обаче, не важи за незаконни сгради. По отношение на тях не се начислява и не се заплаща обезщетение при отчуждаване.
Риск от принудително премахване на сградата.
При наличие на незаконна сграда, длъжностните лица по строителен контрол биха могли да издадат предписания за премахване/събаряне на сградата изцяло за сметка на собственика, както и да му наложат глоба/имуществена санкция. Органите могат да действат по сигнал на трето лице (например съсед) или да се самосезират.
Какво представлява удостоверението за търпимост?
Удостоверението за търпимост представлява индивидуален административен акт, който превръща „незаконния строеж“ в „търпим строеж“, ако последният отговаря на определени нормативни изисквания, които ще бъдат разгледани по-долу в статията.
ВАЖНО! Следва да се направи същественото уточнение, че „търпим статут“, придобит по силата на издадено удостоверение за търпимост, не означава „узаконяване“ на сградата във формалния смисъл на думата. Към днешна дата, действащата редакция на закона не допуска узаконяване на незаконни сгради.
Какви ползи бих имал от снабдяването с удостоверение за търпимост?
Снабдяването с удостоверение за търпимост елиминира негативните последици, характерни за незаконните постройки, описани по-горе в статията. И по-конкретно: вече ще можете да се разпореждате с търпимата сграда, както намерите за добре (да я продавате, дарявате, делите и заменяте); ще можете да получите обезщетение за сградата в случай на отчуждаване на имота, в който тя е построена; докато удостоверението за търпимост е в сила ще имате сигурност и спокойствие, че сградата ви няма да подлежи на принудително премахване от органите по строителен контрол.
На какви условия трябва да отговаря сградата ми, за да получи търпим статут?
Налице са няколко основни изисквания, които следва да съществуват едновременно, за да може да ви бъде издадено удостоверение за търпимост:
– сградата трябва да е построена най-късно до 31.03.2001 г.;
– за сградата не трябва да има започната процедура по принудително премахване;
– сградата ви трябва да е била допустима съгласно плановете, правилата и нормативите по време на изграждането й или по сега действащите изисквания за строителство, предвидени в Закона за устройство на територията и подзаконовите нормативни актове по прилагането му.
Процедурата по снабдяване с удостоверение за търпимост е сложна и многопластова, като се изисква набавянето на определен набор от различни по вид документи. В случай, че се интересувате от провеждането на такава процедура по отношение на притежавана от вас незаконна постройка, можете да се обърнете за съдействие към адв. Дилян Колев.