Правният режим на общите части крие някои специфики, с които е добре да бъде запознат всеки собственик на самостоятелен обект (апартамент, ателие, офис и др.) в сграда в режим на етажна собственост.
Какво представлява етажната собственост?
Най-просто казано, когато в една сграда съществуват два или повече самостоятелни обекта, които принадлежат на различни лица, можем да говорим за етажна собственост.
Как възниква етажната собственост?
Етажната собственост възниква по силата на закона. Не е необходимо извършването на никакви допълнителни действия и/или провеждането на административни процедури от страна на собствениците. Регистрацията в общината е последица, а не предпоставка за възникването на етажна собственост.
Какво представляват общите части в етажната собственост?
Общите части са тези конструктивни и/или архитектурни елементи на сградата, които служат за общо ползване на собствениците на отделните самостоятелни обекти в нея. Общите части нямат самостоятелен статут – те имат спомагателна функция и обслужват използването на самостоятелните обекти. Поради тази причина не се допуска прехвърлянето на общи части отделно от прехвърлянето на самостоятелните обекти.
Какви видове общи части съществуват?
Законът регламентира два вида общи части – по естество и по предназначение.
Общи части по естеството си са такива, без които сградата не може да съществува, а от тук не биха могли да съществуват и отделните обекти в нея – например основите, покривът, комините, трегерите, носещите колони, външните стени, стълбищата, площадките между етажите, водосточните тръби, земята под сградата и други.
Общи части по предназначението си са такива, без които отделните обекти в сградата биха могли да съществуват и да се използват самостоятелно, но по волята на етажните собственици тези части са предназначени за общо ползване и удобство на живущите – например портиерското помещение, пералното/сушилното помещение, асансьорната уредба, незастроената част от УПИ около сградата (дворното място) и др.
Как се определя съотношението на общите части към отделните обекти в сградата?
Към всеки самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост се припадат определени идеални части от общите части. Съотношението се определя в процентно изражение, въз основа на площта на отделните обекти.
При нови сгради, процентът идеални части от общите части на сградата се определя посредством т.нар. „площообразуване“, което представлява част от документацията на всяка нова сграда. Ако купувате апартамент „ново строителство“, то процентът идеални части от общите части на сградата, припадащи се към вашия обект, следва да е индивидуализиран в собственическия ви документ (най-често нотариален акт).
По отношение на по-стари сгради (в т.ч. добре познатите ни и широко разпространени у нас още от времето на социализма „панелки“), в документите за собственост нерядко липсва процентно разпределение на идеалните части от общите части на сградата, припадащи се към съответния самостоятелен обект. В подобни хипотези, законът регламентира процедура, съгласно която този пропуск може да бъде коригиран.
Как се управляват общите части?
Общите части в сгради в режим на етажна собственост с до три самостоятелни обекта, се управляват съгласно решение на собствениците, притежаващи повече от половината от обектите.
Общите части в сгради в режим на етажна собственост с повече от три самостоятелни обекта, принадлежащи на различни лица, се управляват съгласно приети решения на общото събрание на етажната собственост.
Кой може да използва общите части?
Общите части в сгради в режим на етажна собственост по правило се използват от собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелните обекти. Никой собственик, ползвател или обитател не трябва с действията си да препятства и/или да смущава ползването на общите части от останалите етажни собственици/ползватели/обитатели.
Може ли лице да притежава самостоятелно обща/и част/и?
Отделни общи части от сграда в режим на етажна собственост, генерално, не могат да принадлежат на конкретно лице. Това важи и по отношение на по-голямата част от т.нар. „покривни тераси“, които някои инвеститори „продават“ на купувачите като принадлежащи към конкретно закупения от тях самостоятелен обект, макар и това да не е изрично предвидено съгласно архитектурните проекти и площообразуването на сградата.
Самостоятелно притежание на общи части е възможно по изключение – само по отношение на конкретно определени общи части и при спазване на нормативно регламентирани процедури и условия.
ВАЖНО! Общи части не могат да бъдат произволно завземани/преграждани еднолично от съседи. Общи части не могат да се придобиват по давност. Общи части не могат да са предмет на делба, докато съществуват като такива.
Могат ли общи части да се отдават под наем?
Законът не съдържа забрана относно отдаване под наем на общи части. Практиката на съдилищата е категорична, че се допуска сключването на договор за наем на общи части. За да бъде валиден договорът за наем, следва да бъдат спазени нормативно регламентирани процедури и условия.
Ако имате казус във връзка с общи части в сгради в режим на етажна собственост, обърнете се за консултация към адв. Дилян Колев.